Liapor ház ára 2026-ban: mennyibe kerül tényleg egy ház?

Gyors válasz

A liapor ház ára 2026-ban több tételből áll össze, mint amit egy négyzetméterár mutat, ezért érdemes a horgonyokkal kezdeni. Az ÉVOSZ elnöke, Koji László 2026 szeptemberében azt mondta, hogy a magyar építőipar nettó 800 ezer forint per négyzetméterből kész lakóotthont tud építeni. A KSH hivatalos adata szerint az új egylakásos családi házak fajlagos építési költsége 2025-ben 720 ezer forint volt négyzetméterenként. A gyakorlatban mégis vadul szóró árakat látni, és ennek három oka van: nem ugyanarra a négyzetméterre számol mindenki, a típusterv nem az, aminek sokan hiszik, és az ajánlaton kívül marad a bekerülés 15 és 25 százaléka. Ebben a cikkben mindhármat végigszámoljuk, és a végén kapsz egy módszert, amivel két ajánlatot tényleg össze tudsz hasonlítani.

Tartalomjegyzék

• Gyors válasz
• A liapor ház ára 2026-ban: két szám, amihez érdemes mérni
• Az első kérdés: melyik négyzetméterről beszélünk?
• Mennyi élettér marad a falak között?
• Akkor melyik az olcsóbb? Egyik sem
• Hogyan hasonlíts almát almával?
• A típusterv nem terv, hanem inspiráció
• Készültségi szintek: mit tartalmazhat egy ajánlat?
• Mi viszi az árat 2026-ban? Nem az anyag
• Ami az ajánlaton kívül marad
• A 20 százalék, amit senki nem szeret kimondani
• ÁFA: amit ma tudni lehet, és amit nem
• Finanszírozás: Otthon Start és CSOK Plusz
• Tájékoztató kalkuláció publikus adatokból
• Checklista: ezt kérdezd meg, mielőtt aláírsz
• Gyakori kérdések
• Összegzés

„Mennyibe kerül egy ház?” Ez az első kérdés, amit szinte mindenki feltesz, és pont erre a legnehezebb egyetlen számmal válaszolni. Nem azért, mert titok, hanem mert a négyzetméterár önmagában nem mond semmit. Attól függ, mekkora területre osztottuk, milyen készültségi szintet takar, és mennyi tétel marad kívül rajta.

Mi a HWS Home-nál ezért nem adunk árat látatlanban. Ehelyett megmutatjuk, hogyan áll össze a végösszeg, és hogy mi hogyan számolunk, hogy amikor ajánlatokat teszel egymás mellé, tényleg ugyanazt hasonlítsd össze. Ebben a cikkben nincs marketingszám: publikus statisztikákból, jogszabályokból és olyan számításokból indulunk ki, amiket utánaszámolhatsz.

A liapor ház ára 2026-ban: két szám, amihez érdemes mérni

Kezdjük a legkeményebb horgonyokkal, mert ezekre hivatkozni is lehet.

A Központi Statisztikai Hivatal fajlagos lakásépítési költség adatsora szerint az új egylakásos családi házak építési költsége 2023-ban 596 ezer, 2024-ben 608 ezer, 2025-ben pedig 720 ezer forint volt négyzetméterenként. A családi házak tehát egy év alatt 112 ezer forinttal drágultak négyzetméterenként, miközben a többlakásos épületeknél a növekedés ennek nagyjából harmada volt.

A másik szám friss. Koji László, az ÉVOSZ elnöke 2026. szeptember 13-án, az InfoRádió Aréna című műsorában azt mondta, hogy az építőipar nettó 800 ezer forint per négyzetméterből kész lakóotthont tud építeni, és hogy a maradék árkomponens a telekből, a finanszírozásból, az infrastruktúrából és a fejlesztő egyéb költségeiből adódik. Ugyanitt tette hozzá, hogy az ágazat átlagos árbevétel-arányos jövedelmezősége ma 3 százalék, és hogy az elmúlt években 10 százalékos nagyságrendű bérfejlesztéseket kellett végrehajtani.

Érdemes megállni ezen a 3 százalékon, mert ez a cikk további részét is magyarázza. Egy olyan ágazatban, ahol az átlagos nyereség az árbevétel 3 százaléka, senki nem tud 20 vagy 30 százalékot elengedni az árból anélkül, hogy valami ne maradjon ki. Ha egy ajánlat nagyon messze van alulról a 720 és 800 ezer forintos sávtól (a technológiák összevetését a készház árak 2026 cikkben szedtük szét), ott nem ügyes beszerzés van. Vagy a készültségi szint más, vagy a terület számítása más, vagy olyan tételek kerültek ki a papírról, amiket a végén úgyis ki kell fizetni.

Az első kérdés: melyik négyzetméterről beszélünk?

Ez a legalattomosabb pont, mert nem is látszik, és mert két teljesen tisztességes ajánlat is nagyon máshogy nézhet ki miatta.

Kétféle alapterület van. A bruttó a falakkal együtt mért terület, vagyis az egész épület. A nettó az, amit a falak közrezárnak, vagyis ahol élni fogsz.

Mi a bruttóra árazunk, és megmondjuk, miért. A fal is épül. Anyagot, munkát, alapozást és tetőt visz, tehát a költség a bruttó területhez tapad, nem ahhoz, ami a falak között marad. Aki nettó területre osztja ugyanazt az összeget, az kevesebb négyzetméterre teríti szét, így magasabb négyzetméterár jön ki, pedig a ház ugyanannyiba kerül. És ez fordítva is működik: aki bruttóban ad meg egy árat, annak látszólag kedvezőbb száma lesz, mint aki nettóban. A két szám nem összemérhető, akármelyik irányból nézed.

Számoljuk végig. Vegyük a Koji-féle nettó 800 ezer forintot négyzetméterenként, 100 négyzetméter nettó alapterületre. Az építési költség 80 millió forint, 5 százalékos lakásáfával 84 millió. Ugyanez a 84 millió forint bruttó alapterületre osztva már 730 ezer forint per négyzetméter körül van. Ugyanaz a ház, ugyanaz a pénz, két ajánlaton mégis 840 ezer és 730 ezer forint szerepel, és egyik sem hazudott.

Mennyi élettér marad a falak között?

A falvastagságot nem ízlés dönti el, hanem az energetikai előírás. A 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet szerint a homlokzati fal hőátbocsátási tényezője legfeljebb 0,24 W/m²K lehet, és minél rosszabbul szigetel a falazóanyag, annál több hőszigetelés kell rá, hogy ezt teljesítse.

Egy 30 centiméteres téglafalhoz jellemzően 20 centiméter hőszigetelés jön, tehát a kész fal 50 centiméter. A liapornál a 15 centiméteres teherhordó panelhez 15 centiméter szigetelés elég, tehát a kész fal 30 centiméter. Ez a 20 centiméter különbség a ház minden külső falán ott van.

Számoljuk ki, mit jelent ez. Egy 10 × 10 méteres, vagyis kerekítve 100 négyzetméter bruttó alapterületű háznál, a belső válaszfalakat is beleértve, liapor falszerkezettel nagyjából 86 négyzetméter nettó terület marad, téglafalas szerkezettel 78 körül. Ugyanabból a bruttó száz négyzetméterből tehát 7 és 8 négyzetméter között több élettér jön ki, nagyjából 9 százalék. Ez egy szoba, és pontosan ez az, ami eltűnik két ajánlat összehasonlításánál, ha csak a négyzetméterárat néznéd.

Akkor melyik az olcsóbb? Egyik sem

Innen sokan azt a következtetést vonják le, hogy akkor a vékonyabb fal olcsóbb házat jelent. Nem ezt jelenti, és érdemes végigvinni, miért.

Először is: ha ugyanannyi élettért akarsz, a vastagabb falú házat nagyobb bruttó területtel kell megépíteni. Az a plusz négyzetméter viszont nem ingyen van, mert alapozást, födémet, tetőt és hőszigetelést is kér. Amit a falon megnyersz, azt a bruttó területen fizeted ki.

Másodszor, és ez a fontosabb: a falszerkezet a teljes költségnek csak egy szelete. A független költségbontások szerint a szerkezetépítés, vagyis a falak és a födémek együtt, a teljes bekerülés harmada körül van, ezen belül a falazat a kisebbik rész, jellemzően a teljes költség ötöde. Tegyük fel, hogy az egyik technológia falszerkezete 20 százalékkal drágább a másiknál. Ez a teljes házon 20 százalék ötöde, vagyis 4 százalék. Ennyit önmagában mozgat a tető formája, a telek talajviszonya vagy az, hogy milyen burkolatot választasz.

Harmadszor: a KSH fajlagos költség adatsora technológiasemleges. Egyetlen átlagot mutat minden új családi házra. Ha valamelyik falanyag önmagában 30 százalékkal olcsóbb házat adna, az ebben a statisztikában látszódna, és az ágazat 3 százalékos jövedelmezősége mellett a piac pár év alatt átállt volna rá.

Ezért mondjuk ki nyíltan: aki azt állítja, hogy az ő technológiája önmagában lényegesen olcsóbb házat ad, az vagy varázsló, vagy nem mond igazat. A valódi különbség nem a falanyagban van, hanem az építési időben, az élőmunka mennyiségében és a későbbi rezsiben. Ezek is pénzt jelentenek, csak nem a négyzetméterár sorában.

Hogyan hasonlíts almát almával?

Három kérdés, és kész vagy.

Kérdezd meg minden ajánlatnál, hogy a négyzetméterár bruttó vagy nettó alapterületre szól. Kérd el mindkét számot, a bruttót és a nettót is, mert ez egy tervlapon mindig ott van. Utána oszd el a teljes bruttó vételárat a nettó alapterülettel.

Ez az egyetlen szám, ami tényleg összemérhető, mert azt mutatja meg, mennyit fizetsz egy négyzetméter élettérért. Ha ezt a számot két ajánlatra kiszámolod, sokszor kiderül, hogy a látszólag 15 százalékkal kedvezőbb ajánlat pontosan ugyanott van, mint a másik.

Ennek banki következménye is van. Az Otthon Start hitelnél az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátot kifejezetten a nettó alapterületre kell számolni, ahol az erkély, a loggia és a terasz csak a felével számít be, és csak az 1,90 méter fölötti belmagasságú részek jönnek teljesen. Ezt a számot tehát mindenképpen érdemes tudni magadról, mielőtt bankhoz mész.

A típusterv nem terv, hanem inspiráció

Sokan úgy indulnak el, hogy a típusterv a gyors és olcsó út, az egyedi terv pedig a drága luxus. A valóság az, hogy a kettő között jóval kisebb a különbség, mint amit a hirdetések sugallnak, és a kedvezőbb tervdíj nem azt jelenti, hogy kevesebb tervezői munka van a házban.

Nem HWS-es vélemény, hanem az állami katalógus saját megfogalmazása. A Lechner Tudásközpont a 93 tervet tartalmazó Nemzeti Mintaterv Katalógusról ezt írja: „A mintatervek építési telekhez, illetve településképi arculathoz való adaptálására szükséges lesz építész közreműködését igénybe venni.” Vagyis a letöltött csomag önmagában nem beadható dokumentáció.

És most jön az, ami ezt nem véleménnyé, hanem következménnyé teszi. Az egyszerű bejelentés dokumentációjának tartalmát a 155/2016. kormányrendelet melléklete írja elő, és ebben olyan munkarészek vannak, amik természetükből fakadóan a te telkedről szólnak: helyszínrajz, tartószerkezeti terv, szakági tervek. Az építésügyi hatóság ráadásul nem a tervek szakmai tartalmát vizsgálja, hanem azt, hogy a munkarészek megvannak, a felelősség pedig a tervezőn marad, azon, aki aláírja, hogy a terv megfelel a helyi építési szabályzatnak és az övezeti előírásoknak.

Ez a kulcs. A mintatervet nem azért nem lehet beadni, mert a rajzok nem jók, hanem mert nincs mögötte olyan tervező, aki a te telkedre aláírta volna, hogy megfelel. Ezt az aláírást pedig senki nem adja oda anélkül, hogy végig ne nézte volna a szabályozást, a beépíthetőséget, a talajt és a statikát. A munka tehát nem opcionális, hanem az aláírás feltétele.

2026-ban ez még élesebb. Február 27-től minden építési engedélyezési és egyszerű bejelentési eljárásban kötelező a tervezési alaptérkép, amit geodéziai tervezői minősítéssel rendelkező földmérő készít, és amin szerepel a kitűzött telekhatár, a természetbeni határvonalak, a meglévő építmények és a fák. Ez definíció szerint telekspecifikus dokumentum, tehát nem létezik olyan típusterv, amiben előre benne van.

Ezt nem csak mi látjuk így. A tervezők, akikkel együtt dolgozunk, egymástól függetlenül ugyanezt mondják. Kordács András és Bari Márk is arról beszél, hogy egy mintaterv telekre illesztése nagyságrendileg ugyanannyi tervezői munkaidő, mint egy egyedi terv, mert a szabályozás ellenőrzése, a geodéziai felmérés, a statika és a szakági egyeztetés egyik esetben sem marad el.

Amit a típusterv valójában ad, az a könnyedség látszata. Ez nem semmi, mert egy bejáratott alaprajznál látod, hogy működik, és van miből elindulni. De inspiráció legyen, ne végcél, mert a tervezési időt és a telekre szabott munkát nem váltja ki.

Készültségi szintek: mit tartalmazhat egy ajánlat?

A legnagyobb félreértés abból ered, hogy az ajánlatok más szintekre szólnak, és a fejlécük nem mindig árulja el.

A szerkezetkész jellemzően a földmunkát, az alapozást, a falazatot, a tetőszerkezetet és a héjazatot, a bádogozást, valamint az elektromos és vízvezeték-kiállások előkészítését takarja, a felelős műszaki vezetéssel és az e-építési naplóval együtt. A fűtéskész vagy külső kész szint ehhez teszi hozzá a gépészeti és villamos alapszereléseket, a nyílászárókat, a külső hőszigetelést és színezést, valamint a fűtés-hűtés rendszert. A kulcsrakészhez jön a vakolás, a glettelés, a festés, a beltéri ajtók, a burkolatok és a szerelvények.

A szerkezetkész ár tartalmazhatja a kéményt, a tereprendezést vagy a tervdíjat, de nem biztos, hogy tartalmazza. Ez a lényeg: nincs olyan, hogy a szerkezetkész mindenhol ugyanazt jelenti. Mi pont ezért csinálunk részletes műszaki tartalmat minden ajánlat mellé, mert ott nem félreérthető, mi van benne. Ha egy ajánlat mellé nem kapsz tételes műszaki tartalmat, akkor nem ajánlatot kaptál, hanem egy számot.

Mi viszi az árat 2026-ban? Nem az anyag

Ez a rész sok építkezőt meglep, mert az elmúlt évek reflexe az építőanyagok drágulása.

A KSH adatai szerint 2026 második negyedévében az építőipari termelői árak éves összevetésben 5,3 százalékkal emelkedtek, az épületek építésében 4,5 százalékkal. Az építőalapanyag-ipari árindex viszont júliusban 99,8 százalékon állt, vagyis az alapanyagok 0,2 százalékkal olcsóbbak voltak, mint egy évvel korábban. A lakásfelújítás és karbantartás ugyanakkor 7 százalékkal drágult éves szinten, miközben az általános infláció 1,3 százalék volt.

A kép tehát egyértelmű: az anyag stagnál, a drágulás az élőmunkában van. Ez illeszkedik ahhoz, amit Koji László a 10 százalékos bérfejlesztésekről mondott. Egy átlagos háznál az anyag és a munkadíj nagyjából fele-fele, sok belső munkánál pedig a munka drágább, mint amit beépít. Ebből következik, hogy az árakat ma a bérek mozgatják, nem a tüzép árlistája, és ezért nem érdemes arra várni, hogy majd jövőre olcsóbb lesz.

A másik oldalon van kapacitás. Az épületépítés termelése 2026 júniusában 22,1 százalékkal esett az egy évvel korábbihoz képest, az új szerződések állománya 41,9 százalékkal maradt el. Koji László szerint a magyar építőipar fizetőképes kereslet mellett évi 25 ezer új lakást meg tudna építeni. Aki most tervez, annak nem kell sorba állnia.

Ami az ajánlaton kívül marad

Itt veszíti el a fonalat a legtöbb építkező.

A közműbekötések fogyasztói oldala, vagyis a villany, a víz, a csatorna és a gáz, jellemzően félmillió és három millió forint között van, és ha nincs csatorna, az egyedi szennyvíztisztító önmagában egymillió forint körüli vagy annál nagyobb tétel. A telek előkészítése, a tereprendezés, a talajmechanikai szakvélemény és a geodéziai kitűzés együtt szintén milliós nagyságrend, és 2026-tól ide jön a kötelező tervezési alaptérkép is. A tervezési és engedélyezési csomag ugyancsak több millió, a kötelező műszaki ellenőr pedig nagyságrendileg a beruházás 1 és 2 százaléka között kerül.

És van egy kategória, amiről szinte soha nem esik szó az ajánlatkérésnél: ami a kulcsrakész házból hiányzik ahhoz, hogy lakni lehessen benne. Konyhabútor, kerítés, járda, kocsibeálló, kert, redőnyök, világítótestek.

Ha végigolvasod ezt a listát, az e-építési napló adminisztrációja az egyetlen, ami valóban apró tétel. Az összes többi külön-külön is milliós nagyságrendű, együtt pedig simán kiadja a bekerülés 15 és 25 százalékát. Nem rejtett költségek ezek, hanem olyanok, amikre senki nem gondol, amíg elő nem kerülnek.

A liapor technológiának itt van egy ellentételezése. Az előregyártott falelemek daruzott szerelése miatt a teljes átfutás rövidebb, és minden hónap albérlet, amit megspórolsz, valódi pénz a bekerülési oldalon. A szállítás és a daruzás nálunk benne van az árban, mert nem szeretjük az apróbetűt. Máshol viszont önálló tétel lehet, ezért érdemes rákérdezni.

A 20 százalék, amit senki nem szeret kimondani

Az építkezésre érdemes 20 százalék tartalékkal indulni. Nem azért, mert a kivitelező be fog csapni, hanem mert a telek tud mást mutatni a talajvizsgálat után, mert menet közben te magad is döntesz majd másképp, és mert a saját beszerzéseid ára változik.

A kivitelezői ajánlat oldalán viszont ez nem sorsszerű. Nálunk pont ezért részletes maga az ajánlatadási folyamat: helyszíni felmérés, jogi és építhetőségi tisztázás, aztán műszaki egyeztetés, és csak ezután jön a tételes ár. Ez a betonba öntött garancia lényege: nincs apróbetű, és aláírás után az ár nem változik. A tartalékot a telekre, az engedélyezésre és a saját döntéseidre tedd félre, ne arra, hogy a kiviteleződ majd utólag számol.

ÁFA: amit ma tudni lehet, és amit nem

Erről óvatosan érdemes beszélni, mert sokan sürgetésre használják, és sokszor tévedtek már.

A törvény ma így szól: az új lakóingatlanok 5 százalékos ÁFA-kulcsa a fő szabály szerint 2026. december 31-ig alkalmazható, utána 27 százalék lép a helyére. Van átmeneti szabály: ha az építési engedély 2026. december 31-ig véglegessé válik, vagy az egyszerű bejelentést eddig tudomásul veszik, akkor az 5 százalék 2030. december 31-ig tartható. Az egylakásos házaknál a kedvezmény feltétele, hogy a hasznos alapterület ne haladja meg a 300 négyzetmétert, és a kedvezményes kulcs az Áfa törvény 10. paragrafus d) pontja szerinti generálkivitelezői kulcsrakész átadásra is alkalmazható, vagyis arra a modellre, ahogy a családi házak többsége épül.

Most jön a fontos rész, amit más cikkekben nem fogsz olvasni. Ezt a kedvezményt 2016 óta többször meghosszabbították, mindig a határidő közeledtével. Az építőipar mai állapota és a lakáspolitikai célok mellett reális, hogy megint hosszabbítás lesz. Az is reális, hogy nem, mert a költségvetési szempontok a másik irányba hatnak. Kormánydöntés ma nincs, tehát erre senki nem tud garanciát adni, mi sem.

Ezért nem azt mondjuk, hogy siess, hanem azt, hogy a helyzet aszimmetrikus. Ha a bejelentés vagy az engedély december 31-ig átmegy, az átmeneti szabály 2030-ig bebiztosít, akármelyik irányba dönt a kormány. Ha vársz és hosszabbítanak, nem történt semmi. Ha vársz és nem hosszabbítanak, akkor nettó 800 ezer forintos négyzetméteráron számolva 176 ezer forinttal drágul minden négyzetméter, ami egy 100 négyzetméteres háznál 17,6 millió forint. Az egyik esetben nincs veszteség, a másikban van, tehát a korai tervezés itt nem sietség, hanem biztosítás.

És ez kapcsolódik a típustervhez is. A határidő nem az építkezés kezdetére vonatkozik, hanem a bejelentésre vagy az engedélyre. Ahhoz viszont kész, telekre illesztett dokumentáció kell, alaptérképpel, statikával, közműnyilatkozattal, ami hetekben és hónapokban mérhető munka. Aki most azzal számol, hogy majd választ egy mintatervet és az gyors lesz, az ezt az időt nem kapja meg.

Finanszírozás: Otthon Start és CSOK Plusz

Az Otthon Start hitel építésre is igényelhető: maximum 50 millió forint, fix 3 százalékos kamat a futamidő végéig, legfeljebb 25 év, minimum 10 százalék önerő. Egylakásos háznál a bekerülési költség nem haladhatja meg a bruttó 150 millió forintot, és a négyzetméterár a bruttó 1,5 millió forintot, ez utóbbi a nettó alapterületre számolva. Minimális alapterületi előírás nincs. A telek vételára nem finanszírozható a hitelből, és a folyósítás szakaszosan, a készültségi fokhoz igazodva, utólag történik, tehát a saját forrás időzítését előre végig kell gondolni. A kérelmet a használatbavételt igazoló dokumentum megszerzése előtt kell benyújtani.

A CSOK Plusz házaspároknak, legalább egy gyermek vállalásával érhető el, maximum 50 millió forint, a gyermekszámtól függően, és itt van minimális alapterületi előírás: 70 négyzetméter egy, 80 két, 90 négyzetméter három vagy több gyermeknél. A két konstrukció kombinálható.

Egy megjegyzés a tisztesség kedvéért. Az Otthon Start program szakmai és jogszabályi felülvizsgálata 2026 szeptemberében folyamatban van, a Pénzügyminisztérium erről nyilatkozott is. Elemzők szigorítást tartanak valószínűnek, a program megszüntetését nem, de amíg nincs kormánydöntés, addig ezt sem tudja senki biztosan. Ez általános tájékoztatás, nem személyre szabott pénzügyi tanács, a konkrét konstrukciódat a bankoddal és a hitelközvetítőddel egyeztesd.

A liapor a banki megítélés szempontjából masszívháznak számít, ahogy a tégla, ezért nem kell hozzá külön technológiai megfelelőségi igazolás, és a fedezeti értékelés is kedvező. Külön kedvezmény nincs rá, de hátrány sem, ami egyes könnyűszerkezetes megoldásoknál előfordul.

Tájékoztató kalkuláció publikus adatokból

Az alábbi számítás nem ajánlat és nem a mi árlistánk. Azt mutatja meg, hogyan jön ki a teljes bekerülés, ha a publikus iparági adatokból indulsz ki, egy 100 négyzetméter nettó alapterületű háznál, telek nélkül.

Tétel	Nagyságrend
Építési költség, nettó 800 e Ft/m², 100 m² nettó	80 millió Ft
5 százalékos lakásáfa	4 millió Ft
Tervezés, engedélyezés, alaptérkép, talajmechanika	2 és 4 millió Ft között
Műszaki ellenőr, a beruházás 1 és 2 százaléka	0,8 és 1,7 millió Ft között
Közműbekötések	0,5 és 3 millió Ft között
Tereprendezés, kitűzés	1 és 3 millió Ft között
Ami a kulcsrakészből hiányzik, konyha, kerítés, kert	3 és 11 millió Ft között
Tartalék a telekre, engedélyezésre, saját döntésekre	10 millió Ft körül
Összesen, telek nélkül	kb. 101 és 117 millió Ft között

Ha ugyanez a ház a kedvezményes kulcs nélkül épül, a sor eleje önmagában 17,6 millió forinttal nő.

Checklista: ezt kérdezd meg, mielőtt aláírsz

1. A négyzetméterár bruttó vagy nettó alapterületre szól, és mennyi a ház mindkét területe?
2. Mennyit fizetsz egy négyzetméter nettó lakóterületért, ha elosztod a teljes összeget a nettó alapterülettel?
3. Melyik készültségi szintre szól az ár, és van hozzá tételes műszaki tartalom?
4. Benne van a kémény, a külső hőszigetelés, a szállítás és a daruzás?
5. Standard lemezalapra szól az ár, és mi történik, ha a talajvizsgálat mást mutat?
6. Ki készíti a telekre illesztett dokumentációt, az alaptérképet és a statikát, és mennyi időt visz?
7. Reális, hogy a bejelentés vagy az engedély 2026. december 31-ig átmegy?
8. Mik a fizetési mérföldkövek, és pontosan mire szól a szerkezeti garancia? (további 10 kérdés aláírás előtt)
9. Beleférsz az Otthon Start 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlátjába, nettó alapterületen számolva?

Gyakori kérdések

Mennyibe kerül egy ház 2026-ban?

A KSH szerint az új egylakásos családi házak fajlagos építési költsége 2025-ben 720 ezer forint volt négyzetméterenként, az ÉVOSZ elnöke 2026 szeptemberében nettó 800 ezer forintos négyzetméterárat nevezett reálisnak. Az ajánlaton kívüli tételekkel a tényleges bekerülés jellemzően 15 és 25 százalékkal magasabb.

Mi a különbség a nettó és a bruttó alapterület között, és miért fontos?

A bruttó a falakkal együtt mért terület, a nettó az, ahol élni fogsz. A differencia a falvastagságtól függ: bruttó 100 négyzetméterből liapor falszerkezettel 86 körüli, téglafalas szerkezettel 78 körüli nettó terület marad. Ha két ajánlat más alapon számol, a négyzetméteráruk nem összemérhető. Az összemérhető szám az, ha a teljes összeget elosztod a nettó alapterülettel.

Akkor a liapor olcsóbb, mint a tégla?

Nem. A vékonyabb fal ugyanabból a bruttó területből nagyjából 9 százalékkal több élettért ad, de ha ugyanannyi élettért akarsz, a vastagabb falú házat nagyobb bruttó területtel kell megépíteni. Ráadásul a falazat a teljes költség ötöde körül van, tehát egy 20 százalékos falszerkezeti árkülönbség a teljes házon 4 százalék. A falanyag nem dönti el, mennyibe kerül a ház.

Olcsóbb a típusterv, mint az egyedi terv?

A tervdíj lehet kedvezőbb, de a tervezői munka nagy része megmarad. A Lechner Tudásközpont saját megfogalmazása szerint a mintatervek telekhez és településképi arculathoz való adaptálásához építész közreműködése szükséges, az egyszerű bejelentés dokumentációjában pedig a telekre szóló munkarészek kötelezők, és a felelősséget az a tervező viseli, aki aláírja. Érdemes inspirációnak tekinteni, nem végcélnak.

Meddig lehet 5 százalékos ÁFA-val építeni?

A törvény mai állása szerint 2026. december 31-ig, illetve 2030. december 31-ig, ha az engedély eddig véglegessé válik vagy a bejelentést tudomásul veszik. A kedvezményt korábban több alkalommal meghosszabbították, de erről ma nincs döntés, tehát ígérni nem lehet.

Igényelhető az Otthon Start liapor házra?

Igen, a liapor masszívháznak minősül, tehát finanszírozható, ha teljesülnek a program feltételei, köztük a bruttó 150 millió forintos bekerülési és az 1,5 millió forintos négyzetméterár-korlát.

Miért nem mondunk árat látatlanban?

Mert az az ár nem lenne igaz. A valós összeg a telekből, a tervből és a műszaki részletekből áll össze. Helyszíni felmérés, jogi és építhetőségi tisztázás, majd műszaki egyeztetés után adunk tételes árat, és aláírás után az az ár marad.

Összegzés

Az ár körüli zűrzavar legnagyobb része nem abból jön, hogy az építőipar drága, hanem abból, hogy nem összemérhető számokat teszünk egymás mellé. Nettót bruttóval, szerkezetkészet kulcsrakésszel, tervdíjat tervezési munkával, falanyagot teljes bekerüléssel. Aki ezt rendbe teszi, az már pontosabban látja a költségvetését, mint a legtöbb építkező az aláírás napján.

Ha elindulnál, a tervezés megkezdése az, ami a legtöbbet hozza, nem az árvadászat.

Kérj tőlünk tételes, írásos kalkulációt: saját győri gyártással, gyártól házig, betonba öntött garanciával. Felmérés után az ár és a határidő fix marad. Vedd fel velünk a kapcsolatot.

HWS Home Kft. | Győr, Puskás Tivadar út 8. | +36 30/732-79-68

A cikkben szereplő jogszabályi információk a 2026. szeptemberi állapotot tükrözik. Az ÁFA-szabályok és a támogatási feltételek változhatnak, ezért a döntés előtt érdemes a legfrissebb állapotot ellenőrizni.

Források

• KSH, Fajlagos lakásépítési költség (stadat 18.1.1.12., frissítve 2026. május 29.)
• KSH, Az építőipar termelőiár-indexei, 2026. II. negyedév
• KSH adatközlés, 2026. szeptember 8., lakásfelújítás és karbantartás árindexe
• KSH, építőipari termelés, 2026. június
• Infostart, Aréna, Koji László (ÉVOSZ), 2026. szeptember 13.
• 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet az épületek energetikai jellemzőinek meghatározásáról
• 155/2016. kormányrendelet az egyszerű bejelentésről, melléklet
• Lechner Tudásközpont, Nemzeti Mintaterv Katalógus
• Építési jog, tervezési alaptérkép 2026. február 27-től
• RSM Hungary, az új építésű lakások 5 százalékos ÁFA-kulcsa és átmeneti szabályai
• Pénzügyminisztérium közlése az Otthon Start felülvizsgálatáról, 2026. szeptember